Riesgos y oportunidades en las preventas

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Ahora que en las principales ciudades de nuestro país hay una importante oferta de inversiones en nuevos desarrollos inmobiliarios en preventa, es importante considerar algunos riesgos y las oportunidades que conllevan, ya sea que fueren habitacionales, comerciales o de oficinas.

El primer punto de análisis es determinar si lo que va a comprar mediante una promesa es de Dominio Pleno o es sujeto a un Régimen en Condominio, porque en éste último hay personas que en su horizonte de inversión lo tienen descartado porque quieren el control total de su inversión o no les gusta estar sujetos a cuotas mensuales, reglamentos y áreas comunes.

El segundo punto es conocer detalladamente toda la documentación legal que acredita la propiedad del inmueble donde se llevará a cabo el proyecto a favor de los desarrolladores. Aquí no basta con tenerla completa, sino que se revisen bien esas escrituras, fideicomisos, poderes, gravámenes, etcétera, pero por un verdadero especialista en materia inmobiliaria.

El tercer punto es hacer una investigación muy completa de la experiencia de haber realizado proyectos similares de parte del desarrollador, su récord de cumplimiento en tiempos de entrega y calidad de materiales previamente estipulados en los contratos de promesa de compra. Si para el desarrollador es su primer proyecto no cabe duda que el riesgo es mayor para el comprador.

El cuarto punto es analizar la ficha descriptiva del producto sea departamento, local, oficina o bodega. La completa descripción de los acabados que ofrecen y los equipos que estarán instalados. Aquí se deben de conocer la duración de las garantías y las pólizas de los proveedores y contratistas involucrados.

Un poco antes de arrancar con la promoción formal, el desarrollador ofrece el proyecto a su círculo cercano llamado “friends & family” de personas que se supone recibirán el mejor precio que podrá conseguirse durante todo el periodo de construcción. Aquí es la máxima “compra de oportunidad” que puedes hacer porque se supone que te lo están dando al costo de construcción, pero el riesgo es mayor porque generalmente se establecen periodos muy lejanos de entrega que van de dos a cuatro años. Hay que recordar que el comprador entrega dinero y recibe a cambio una firma de un contrato de promesa de vender el espacio habitacional, comercial, bodega u oficina. Si hay incumplimiento del desarrollador debes de acudir a sus oficinas para lograr una renegociación, en caso contrario te queda el recurso legal de demanda civil que en nuestro País es largo, costoso y muy lento para conseguir las resoluciones de los tribunales, que la verdad no se los recomiendo.

Normalmente en las preventas es el comprador quien financia al desarrollador, pero si se detienen las ventas y no se logra conseguir créditos puente para continuar la obra ahí tendremos un grave problema ya que se suspenderán los trabajos.

Los bancos no otorgan créditos hipotecarios en las preventas a los compradores porque no tienen la certeza que se vaya a concluir el desarrollo salvo que estén en más de un 80 por ciento de avance las obras. Así es que ojo, mucho ojo antes de invertir tus ahorros, te conviene visitar a tu Asesor Inmobiliario de confianza.

El autor es experto del sector inmobiliario en México. Es presidente de la firma de bienes raíces líder en el País, Realty World México, y presidió la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (FIABCI) en 2014, 2015 y 2016. Capítulo México.

Opine usted: jorge@realtyworld.com.mx

Esta es una columna de opinión. Las expresiones aquí vertidas son responsabilidad únicamente de quien la firma y no necesariamente reflejan la postura editorial de El Financiero.

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