FIBRAS, CKDs Y REITS – DEUDA

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Muchos de nosotros nos hemos preguntado cuál es el nivel óptimo de deuda en los proyectos/portafolios inmobiliarios para poder maximizar la Tasa Interna de Retorno (TIR). Primeramente, el razonamiento de utilizar deuda en los proyectos inmobiliarios parte de la premisa que el costo financiero de las mismas (Tasa de interés) es menor a la tasa de rendimiento de ingreso operativo neto (Net Operating Income – NOI). Si el diferencial es significativo, la deuda sería beneficiosa y si lo ponemos en la fórmula de WACC (Weighted Average Cost of Capital) tendríamos un retorno mínimo requerido para los nuevos proyectos en desarrollo/adquisición.

El nivel de endeudamiento lo podemos analizar desde diferentes rubros, tales como; Deuda vs. Valor en Libros, Deuda vs. EBITDA, o bien, Gastos en Intereses vs. NOI, etc. Actualmente los REITS en EU en promedio tienen un endeudamiento vs. EBITDA de 5 veces, comparado a 7 y 8 veces que tuvieron antes de la última recesión (2008).

El sector está experimentando una etapa de desapalancamiento y los Equity – REITS están reduciendo su deuda a través de emisión de nuevas acciones y en paralelo, están extendiendo la madurez de su deuda para continuar teniendo bajas tasas de interés existentes en el largo plazo.

Acorde a NAREIT, los REITS en EU cuentan con un nivel de endeudamiento que oscilan entre 40 al 60 por ciento sobre activos y este indicador varía conforme a los ciclos en la industria (valuación/Cap Rates varían conforme al tiempo). Pero el mercado premia a las empresas con un robusto y sólido balance general que puedan soportar cualquier corrección en el mercado y que sean resilientes a los cambios en el sector.

Actualmente muchos de los REITS cuentan con una deuda que oscila entre 40 a 50 por ciento de sus activos. Este nivel de endeudamiento les permite contar con una buena calificación de crédito cuyo resultado es un menor costo de capital lo cual permite a la firma poder emitir deuda a tasas muy competitivas.

Además, el contar con un nivel inferior de endeudamiento (Deuda/Activos) permite utilizar esta capacidad en los eventos de adquisición de portafolios ya que las entidades financieras verán que es posible contar con más deuda debido a la capacidad no ejercida aún (i.e. dry powder).

Actualmente la tendencia de desapalancamiento de los REITS consiste en reducir la deuda y en el escalonamiento de vencimientos a un porcentaje de 10 a 15 por ciento de la deuda por año y se ha logrado a través del periodo de 2008 a 2018, disminuir el Gasto en Interés vs. NOI de 38 por ciento a 22.4 por ciento y la deuda sobre Valor en Libros de 58.3 por ciento a 48.4 por ciento.

La situación de las FIBRAS en México es diferente al del vecino del norte. El nivel de endeudamiento recomendado por los expertos en este tipo de instrumentos está en el rango de 30 a 40 por ciento sobre activos y por regulación no puede excederse del 50 por ciento.

En México podemos concluir que en la mayoría de las FIBRAS la deuda oscila el 40 por ciento sobre Activos. Lo que si podemos notar es que algunas FIBRAS se cotizan subpar a su Valor en Libros y considerando ese descuento, la mejor decisión económica es vender activos por unidad (“a granel”) a un valor razonable de mercado y i) recomprar acciones y ii) disminuir deuda. Tal es el caso de Fibra INN (FINN) que acaba de anunciar la venta de un hotel en Chihuahua y el destino de ese capital va a ser i) recompra de certificados y ii) pago de deuda.

La capacidad de endeudamiento varía conforme a grupo empresarial pero la deuda actual ha sido vía i) líneas de crédito con instituciones financieras, o ii) Bonos Quirografarios. Actualmente hay varias FIBRAS que han emitidos Bonos Quirografarios en México, pero mientras las líneas de crédito sean tan competitivas, la migración total a bonos será más lenta.

Considerando estos factores, el sector inmobiliario en México como en EU está viviendo una etapa de desapalancamiento (Deleveraging) donde las firmas están enfocadas mejorar su perfil de crédito, reduciendo deuda través de venta de activos no estratégicos, incrementando la capacidad de generación de flujo, extendiendo los vencimientos de deuda para mejorar la calificación de riesgo. Con esta iniciativa de negocio, la menor deuda mejorará la generación de flujos y dará mayor seguridad a los inversionistas y prestamistas.

El autor es miembro fundador de Landesa, S.C., co-fundador de Fidentia Capital y profesor de cátedra del Departamento de Contabilidad y Finanzas.

Opine usted: joseluis.quiroga@tec.mx

Esta es una columna de opinión. Las expresiones aquí vertidas son responsabilidad únicamente de quien la firma y no necesariamente reflejan la postura editorial de El Financiero.

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