<\/p>\n
Os n\u00fameros exactos do \u201c\u00eaxodo urbano\u201d para a periferia, que come\u00e7ou em 2013, s\u00e3o desconhecidos (um problema que adv\u00e9m dos longos ciclos de atualiza\u00e7\u00e3o estat\u00edstica do INE), mas \u00e9 sabido que muitas centenas de milhar de habitantes das grandes cidades portuguesas perderam a sua casa ou para o Alojamento Local (AL), ou para aumentos irrealistas de rendas ou, simplesmente, porque perderam os seus empregos (muitos dos quais prec\u00e1rios e isto, sobretudo, depois da eclos\u00e3o da pandemia). Pessoalmente, conhe\u00e7o perto de uma vintena de casos, boa parte de pessoas que ficaram sem-abrigo e outra parte que perdeu a casa, ou que est\u00e1 em vias de a perder, porque o propriet\u00e1rio a quer para si ou j\u00e1 a converteu em AL.<\/p>\n
Os pre\u00e7os do imobili\u00e1rio continuam a aumentar e isto apesar de todo o catacl\u00edsmico efeito da pandemia na economia. Esta anomalia ocorre, talvez, porque o imobili\u00e1rio est\u00e1 a ser percepcionado como um \u201cactivo de ref\u00fagio\u201d, dado que os cidad\u00e3os se recordam ainda das grandes perdas com investimentos na bolsa (ac\u00e7\u00f5es e fundos) durante a crise de 2009, n\u00e3o esperam (razoavelmente) que a recupera\u00e7\u00e3o econ\u00f3mica de 2021 seja suficiente para cobrir as perdas de 2020 e temem (com raz\u00e3o) os efeitos do fim das morat\u00f3rias Covid.\u00a0 Muitos cidad\u00e3os est\u00e3o a converter as suas poupan\u00e7as (remuneradas pela banca a n\u00edveis historicamente baixos) em investimentos no imobili\u00e1rio.O Banco de Portugal (BdP) j\u00e1 veio alertar que \u2013 apesar da aparente resili\u00eancia dos pre\u00e7os \u2013 os pre\u00e7os no imobili\u00e1rio n\u00e3o est\u00e3o em n\u00edveis sustent\u00e1veis e que a redu\u00e7\u00e3o da procura nos segmentos de luxo (com arrastamentos nos segmentos m\u00e9dio alto e alto do mercado) por parte de estrangeiros\u00a0 vai aumentar \u2013 devido ao abrandamento das suas economias e \u00e0s novas limita\u00e7\u00f5es impostas pelo Governo no regime das autoriza\u00e7\u00f5es de resid\u00eancia, que impeliu at\u00e9 \u00e0 estratosfera o imobili\u00e1rio nos \u00faltimos anos. Segundo as novas regras, encontra-se\u00e1 limitada a concess\u00e3o de \u201cgolden visa\u201d nas zonas metropolitanas de Lisboa e Porto, bem como no litoral (sobretudo Algarve), pretendendo-se canalizar o investimento estrangeiro para o interior e ilhas, desviando-o, assim, das grandes cidades e permitindo criar condi\u00e7\u00f5es para devolver alguma acessibilidade aos pre\u00e7os da habita\u00e7\u00e3o.Por outro lado, o alojamento local tem vindo a sofrer uma grande correc\u00e7\u00e3o para baixo no que respeita \u00e0 oferta. No global, estimam-se perdas em torno dos 75% no segundo trimestre de 2020, em compara\u00e7\u00e3o com o mesmo per\u00edodo de 2019. Estas perdas est\u00e3o a verificar-se sobretudo em Lisboa e Porto, menos no interior, gra\u00e7as ao turismo rural. Em consequ\u00eancia, os propriet\u00e1rios com menos reservas financeiras j\u00e1 come\u00e7aram a colocar algumas casas no mercado de arrendamento, ou \u00e0 venda, fazendo aumentar a oferta ainda que sem consequ\u00eancias vis\u00edveis nos pre\u00e7os o que, contudo, dever\u00e1 acontecer no primeiro trimestre de 2021, quando o excesso de stock imobili\u00e1rio for demasiado grande para continuar a ser ignorado.Em 2020, e apesar da crise pand\u00e9mica, os pre\u00e7os no mercado imobili\u00e1rio residencial \u201ccontinuaram a aumentar ap\u00f3s o choque pand\u00e9mico, embora a um ritmo ligeiramente mais lento\u201d (BdP) e \u201cno segundo trimestre, o \u00edndice de pre\u00e7os da habita\u00e7\u00e3o cresceu 7,8% em termos hom\u00f3logos, mas menos: no quarto trimestre de 2019 tinham subido 8,9%\u201d. Ser\u00e1 de esperar, para a primeira metade de 2021, uma forte correc\u00e7\u00e3o destes pre\u00e7os, n\u00e3o apenas em Portugal, mas tamb\u00e9m noutros pa\u00edses europeus.Esta correc\u00e7\u00e3o dos pre\u00e7os do imobili\u00e1rio n\u00e3o deve, contudo, limitar-se a 2020. Tudo indica que 2021 ser\u00e1 um ano de franca retoma (embora os n\u00fameros do turismo s\u00f3 devam regressar aos valores pr\u00e9-crise em 2022) e isso levar\u00e1 o Banco Central Europeu a come\u00e7ar a retirar algumas (ou todas) medidas de estimulo, que t\u00eam mantido baixas taxas de juro e que s\u00e3o, sem d\u00favida, um dos factores para a surpreendente resili\u00eancia com que o imobili\u00e1rio tem conseguido resistir \u00e0 pandemia. Por outro lado, as morat\u00f3rias no cr\u00e9dito, que reduziram a press\u00e3o de venda de ativos imobili\u00e1rios residenciais, tamb\u00e9m mantiveram fora do mercado muitas casas e que, quando estas terminarem, ir\u00e3o inundar o mercado, pressionando os pre\u00e7os ainda mais para baixo, j\u00e1 que o BdP estima que existam em Portugal mais de 13 mil milh\u00f5es de euros de presta\u00e7\u00f5es devidas por empresas e fam\u00edlias que podem vir a n\u00e3o ser pagas aos bancos no final das morat\u00f3rias.<\/p>\n
Politicamente sou um liberal. Acredito que as economias t\u00eam mecanismos de regula\u00e7\u00e3o que corrigem, sempre, mas a prazo, as suas inefici\u00eancias e desajustamentos. Mas acredito, tamb\u00e9m, que o Estado tem o dever de regular estas flutua\u00e7\u00f5es, por forma a reduzir os impactos negativos destas movimenta\u00e7\u00f5es. E no que respeita \u00e0 habita\u00e7\u00e3o, n\u00e3o restam d\u00favidas de que o Estado portugu\u00eas tem estado globalmente muito ausente. Embora desde a d\u00e9cada de 2000, no \u00e2mbito do muito meritoso \u201cPrograma Especial de Realojamento\u201d (PER), o Estado tenha suprido muitas das necessidades das popula\u00e7\u00f5es socialmente mais desfavorecidas, o poder central tem estado ausente das pol\u00edticas p\u00fablicas para a habita\u00e7\u00e3o da classe m\u00e9dia estando, segundo o Comit\u00e9 Europeu dos Direitos Sociais, a oferta p\u00fablica muito abaixo das m\u00e9dias europeias \u2013 apenas 2% de todos os alojamentos existentes em Portugal (contra 30% na Holanda, \u00c1ustria com 24%, Dinamarca com 20%, Su\u00e9cia com 19% e Fran\u00e7a com 17%).O aumento, significativo do parque habitacional p\u00fablico para a classe m\u00e9dia pode ser um factor decisivo na racionaliza\u00e7\u00e3o dos pre\u00e7os da habita\u00e7\u00e3o em Portugal. Mas para isso acontecer, devem ser criados mecanismos adicionais aos que j\u00e1 existem, que estimulem os propriet\u00e1rios a devolverem ao uso habitacional as dezenas de milhar de casas em AL nos centros urbanos, e deve ser aplicada, efectivamente (o que n\u00e3o est\u00e1 a acontecer), a multiplica\u00e7\u00e3o do IMI aos muitos milhares de fogos devolutos nas grandes cidades (Lisboa tem 3246 pr\u00e9dios devolutos e uma quantidade desconhecida de frac\u00e7\u00f5es).Quando assistimos, como assistimos na Mouraria, no Bairro Alto ou em Arroios e Areeiro, a pr\u00e9dios inteiros convertidos em hostels e vemos em Santa Maria Maior (palavras do seu presidente de Junta) ruas convertidas em 60% ou 70% ao alojamento local, ou vemos na Madragoa (Estrela) casa sim, casa n\u00e3o em AL, vemos comunidades onde o turismo teve um efeito fortemente disruptivo no tecido social, descaracterizando os bairros\u00a0e tornando-os em \u201cDisneylands\u201d subhabitadas, com um efeito pesado na qualidade da democracia local (n\u00e3o h\u00e1 democracia sem eleitores) e tornando as economias locais perigosamente dependentes de uma monocultura tur\u00edstica que arrasta para a depress\u00e3o o emprego e os neg\u00f3cios locais, quando \u2013 como agora ocorre \u2013 o turismo padece de um refluxo. Uma cidade com bairros mais resilientes \u00e9 tamb\u00e9m uma cidade mais habitada e com maior diversidade econ\u00f3mica do que aquela que faz depender o seu crescimento da inflama\u00e7\u00e3o dos pre\u00e7os no imobili\u00e1rio e da explos\u00e3o tur\u00edstica (com todos os empregos prec\u00e1rios, de m\u00e1 qualidade, baixo valor acrescentado e n\u00edvel salarial que caracterizam a actividade tur\u00edstica em todo o mundo).<\/p>\n
As periferias t\u00eam servido de almofada para amortecer o impacto brutal da explos\u00e3o dos pre\u00e7os no imobili\u00e1rio nos grandes centros urbanos. Em consequ\u00eancia do aumento da procura por parte das centenas de milhar de habitantes expulsos dos centros, os pre\u00e7os na periferia tamb\u00e9m duplicaram, em m\u00e9dia, em zonas t\u00e3o distantes do centro, como o Cac\u00e9m ou o Pinhal Novo. Embora persistam em n\u00edveis mais compat\u00edveis com os rendimentos das classes m\u00e9dias, a verdade \u00e9 que estes movimentos pendulares sobrecarregam os transportes p\u00fablicos e as desloca\u00e7\u00f5es em ve\u00edculo pr\u00f3prio, com os efeitos nas economias familiares e ambientais que se conhecem. A devolu\u00e7\u00e3o dos centros urbanos \u2013 que agora mais parecem conchas vazias \u2013 aos habitantes expulsos para a periferia por este processo de gentrifica\u00e7\u00e3o \u00e9, assim, urgente para reequilibrar as popula\u00e7\u00f5es entre centro e periferia e reduzir ao m\u00ednimo estes movimentos pendulares centro-periferia, devolvendo tamb\u00e9m qualidade de vida e tempo \u00e0s fam\u00edlias que foram empurradas para estas solu\u00e7\u00f5es alternativas.\u00c9 muito dif\u00edcil estimar os efeitos exactos desta crise sem precedentes (a Peste Negra e a Gripe Espanhola ocorreram em contextos muito diferentes) no total da economia e da sociedade. O mesmo se pode dizer para a habita\u00e7\u00e3o. Mas, apesar de toda a incerteza, h\u00e1 alguns elementos que est\u00e3o ao nosso alcance:
\nA vacina\u00e7\u00e3o que agora decorre, e que dever\u00e1 alcan\u00e7ar os almejados 60 a 70% que garantem uma \u201cimunidade de grupo\u201d em finais de 2021, vai fazer regressar alguma normalidade ao turismo e aumentar a procura pelo AL. Contudo, por essa altura, os muitos hot\u00e9is e hostels, que est\u00e3o agora em fase final de constru\u00e7\u00e3o ou que a Covid encerrou, ir\u00e3o reabrir e competir com o mercado \u2013 que j\u00e1 era excessivo \u2013 de AL. \u00c9, assim, seguro, acreditar que a migra\u00e7\u00e3o de muitos ALs para habita\u00e7\u00e3o prossiga e at\u00e9 a um ritmo mais intenso do que o actual.
\nSer\u00e1 de esperar tamb\u00e9m \u2013 embora aqui haja muito trabalho a fazer por parte das institui\u00e7\u00f5es p\u00fablicas (Governo e c\u00e2maras) -, que o Turismo, quando regressar em for\u00e7a, seja mais de qualidade e menos de massas. Esta redu\u00e7\u00e3o do afluxo brutal de muitos milhares de turistas aos centros urbanos vai reduzir a press\u00e3o tur\u00edstica e contribuir para o abrandamento da press\u00e3o do AL sobre o imobili\u00e1rio.
\nO teletrabalho veio para ficar em muitas organiza\u00e7\u00f5es. Isto vai reduzir a press\u00e3o sobre as redes de transporte p\u00fablico e permitir que muitos trabalhem \u2013 como j\u00e1 fazem hoje \u2013 a partir das suas casas na periferia ou mesmo (conhe\u00e7o v\u00e1rios casos) nos meios rurais, aliviando, assim, por redu\u00e7\u00e3o de procura, os pre\u00e7os no imobili\u00e1rio. Este fen\u00f3meno tender\u00e1 a consolidar-se durante 2021 e a manter-se assim nos anos seguintes, com efeitos tamb\u00e9m positivos no mercado da habita\u00e7\u00e3o nas grandes cidades.
\nA oferta p\u00fablica, segundo previs\u00f5es do Governo e de algumas c\u00e2maras municipais (como a de Lisboa) dever\u00e1 refor\u00e7ar-se nos pr\u00f3ximos anos, assim como os v\u00e1rios programas de est\u00edmulo ao arrendamento, que come\u00e7ar\u00e3o tamb\u00e9m a fazer efeito na racionaliza\u00e7\u00e3o dos pre\u00e7os.
\nTudo indica que nos pr\u00f3ximos anos o panorama da habita\u00e7\u00e3o em Portugal tender\u00e1 a ser melhor do que aquele a que est\u00e1vamos a assistir desde 2013. Assim o Estado continue a trabalhar neste sentido e a redu\u00e7\u00e3o da press\u00e3o tur\u00edstica o permita. Talvez assim muitos habitantes expulsos para as periferias possam regressar aos seus bairros e as grandes cidades (como Lisboa e Porto) possam revivificar-se e serem, de novo, devolvidas aos seus habitantes.<\/p>\n
\tReceba um alerta sempre que Rui Martins publique um novo artigo.
\n\t\tSeguir<\/p>\n