Vendas forçadas e abaixo da avaliação. As reservas dos auditores às operações imobiliárias do Novo Banco – Observador

No entanto, recorda que o Fundo e as empresas participadas têm vindo a alienar ativos “por valores significativamente abaixo dos seus valores de balanço”, o que classifica como “vendas forçadas” que acabam em menos-valias significativas. É por isto que os auditores se dizem incapazes de tomar uma posição sobre se é possível ou não, ou se é razoável em termos de negócio, concretizar – como estava previsto – o desenvolvimento e a comercialização do projeto.  E com isto, os auditores assumem as suas dúvidas quanto à valorização inscrita nas contas.
Esta reserva consta das contas do fundo que protagonizou uma das maiores transações imobiliárias individuais do Novo Banco que até gerou uma mais-valia face ao valor contabilístico. O projeto da Matinha em Lisboa, com cerca de 20 hectares, foi adquirido pela VIC Properties por 140 milhões de euros, gerando uma mais-valia (ganho face ao valor de balanço) da ordem dos 2,5 milhões de euros. No entanto, e no quadro de uma alienação conjunta de vários ativos detidos por outros fundos, todos geridos pela GNB, um segundo imóvel avaliado em 6,2 milhões de euros (um número suportado por avaliações de abril de 2018) “foi alienado por cerca de 1,1 milhões de euros, tendo sido registada uma menos valia de cerca de 5,1 milhões de euros”.
A operação em causa envolveu um prédio rústico de 157 mil metros quadrados em Alfanzina, no Carvoeiro, uma freguesia do concelho de Lagoa com vista privilegiada para o mar, no Algarve.
A operação, que suscitou um ênfase na auditoria às contas do ano passado, é justificada pela entidade gestora do fundo como tendo resultado de um “processo de venda estruturado e organizado de forma competitiva, gerido e coordenado por consultores e advogados de renome nacional e internacional, integrando um portefóleo de ativos imobiliários — o projeto Sertorius — , com diversificadas características relativamente ao qual tiveram a participação de diversos investidores nas diferentes fases do processo, tendo sido selecionada a proposta de maior valor considerando o portefóleo como um todo”.
O Fimes Oriente, um fundo imobiliário fechado, fechou 2019 com prejuízos de 4,1 milhões de euros, depois de uma perda de 13,5 milhões de euros em 2018.
O auditor do fundo Imoinvestimento, a mesma Baker Tilly, reporta que o ativo deste fundo inclui ativos — terrenos e participações financeiras em imobiliárias que estão valorizadas em 10 milhões de euros e 45,5 milhões de euros, respetivamente, com base em avaliações de peritos independentes. Estas avaliações tiveram como “base em pressupostos de desenvolvimento e posterior exploração ou comercialização daqueles ativos”, o que passa por obter as necessárias licenças para o efeito.
Mas, “nos últimos exercícios têm sido concretizadas alienações por parte do Fundo e daquelas empresas participadas, de alguns ativos por valores significativamente abaixo dos seus valores de balanço, em resultado de vendas forçadas e de que resultaram menos-valias”. E o auditor repete a impossibilidade de concluir se os valores dos ativos são razoáveis ou exequíveis.
Os imóveis que estão contabilizados na Imoinvestimentos até apresentam uma mais-valia potencial de mais de quatro milhões de euros, entre o valor de balanço, quase 11 milhões de euros, e a média das avaliações independentes que aponta para mais de 15 milhões de euros. Mas considerando a experiência recente de vendas forçadas e integradas em portefóleos, não há garantia de que estas mais-valias se materializem em resultados. O fundo teve um prejuízo de 25 milhões de euros no ano passado, o que resulta do reconhecimento de perdas relativas a compras feitas no passado a preços elevados.

Uma consulta mais atenta do relatório e contas de 2019 da Imoinvestimentos revela que os imóveis foram adquiridos por valores muito elevados, alguns ainda do tempo do GES/BES, o que também ajuda a explicar a dimensão das perdas.
Contas de 2019 do fundo Imoinvestimento (Novo Banco)A carteira de títulos deste fundo é composta por ações de várias sociedades que são proprietárias de terrenos, quase todos em Sesimbra. Algumas destas sociedades foram adquiridas a empresa ligadas ao antigo Grupo Espírito Santo, ainda no tempo da gestão de Ricardo Salgado. Os valores de aquisição de seis sociedades totalizam 141 milhões de euros, a que se somam prestações acessórias de 17,8 milhões de euros (capital emprestado por acionistas), mas o valor líquido é de apenas 45,5 milhões de euros, o tal número referido pelo auditor. Isto significa que foram feitos ajustamentos negativos (para baixo) do valor destes ativos no montante de 113 milhões de euros.Uma destas sociedades, a Quinta da Areia, tinha sido adquirida por 11,9 milhões de euros à construtora Opway em 2012. Em 2019, foi assinado um contrato promessa de compra e venda para a sua venda por cerca de 515 mil euros. A diferença (perda) foi reconhecida nas contas deste fundo, metade da qual no ano passado. Em 2018, a Quinta da Areia estava valorizada em cinco milhões de euros (menos 6,9 milhões de euros face ao valor de compra). Mas em 2019, esta sociedade estava já valorizada em 516 mil euros, ou seja, ao valor negociado para a sua venda. Entre a compra e a venda, o valor caiu mais de 11 milhões de euros, o que corresponde a uma desvalorização de mais de 90%.A Quinta da Areia é descrita como um terreno rústico no concelho de Sesimbra, com uma área total de 147,4 mil metros quadrados e uma área de construção de 95.100 metros quadrados que se encontra abrangido pelo plano de urbanização da Quinta do Conde.


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